マンションに関する説明には、“長期修繕計画”という言葉が頻繁に出てきますが、この計画はどのようなものなのでしょうか。
今回は、長期修繕計画とは何なのかという基礎知識をはじめ、見直しの方法や、それに付随する注意点について、詳しくご紹介します。
マンションの長期修繕計画とは
マンションの長期修繕計画は、分譲マンションを長期にわたって、快適な状態のまま維持するために作成する修繕計画を意味する言葉です。共有部分に関しては、区分所有者が維持管理・修繕を行うことが、分譲マンションを購入した際の決まりになっています。
この修繕工事は長い周期で実施され、実施時には多額の費用がかかるため、これを一括で領収することは入居者全員にとって大きな負担になります。
また、場合によっては資金不足が原因で工事を実施できなくなる可能性も考えられ、そうなるとマンションの耐久性を維持することはできません。
こうした事態を避けるために作成されるのが、将来見込まれる修繕工事の内容・時期・費用等を盛り込んだ長期修繕計画です。入居者は、そこから割り出された金額を、積立修繕金として毎月納めることになります。
長期修繕計画の計画期間
新築マンションの場合は30年、既存マンションの場合は25年が計画期間の目安です。大規模修繕そのものの周期は12年程度が目安とされています。
マンションの長期修繕計画は5年程度ごとに見直しが必要
マンションの長期修繕計画は、一度作成したらそのままにしていいというものではなく、約5年ごとに見直す必要があります。このことは、国土交通省の作成した「長期修繕計画作成ガイドライン」に明記されています。
ここでは、長期修繕計画を見直す方法についてご説明し、それぞれのメリット・デメリットを解説します。
管理組合で見直す
マンションの購入者が組合員となる管理組合なら、マンションで起きている問題をリアルタイムで発見し、修繕計画に反映させられます。マンションをよりよくしたいともっとも強く考えるのは入居者でありオーナーですから、熱量のこもった長期修繕計画を立てられることが特徴的です。
デメリットとしては、設計などの知識に長けた人物がいない場合、実現可能な修繕計画を立てられないリスクが生じることです。
管理会社に見直してもらう
管理会社は、長期修繕計画を含むマンション全体の管理を専門に手がけており、プロとしての目線から計画書の作成を行えます。マンションの設計や運営に携わっていることも多く、特性を理解しているため、的確なアドバイスを受けられる可能性があります。
一方で、多くの物件を手がけているという事情もあり、大きな変更点以外は重視されず、ほとんど見直しが行われない場合があることがデメリットです。
外部の専門家に新規で作成してもらう
管理会社や管理組合とは無関係な第三者機関に依頼し、まったく新しい長期修繕計画を立ててもらうという方法もあります。
ゼロベースで見直しを行えることがメリットで、住民が感じる問題点や不安要素にも、敏感に反応してもらいやすいことも特徴的です。
ただし、非常に高額な費用がかかる可能性がある上、修繕計画の採用を却下されるリスクがあることに注意しなければなりません。
マンションの長期修繕計画に関する注意点
最後に、マンションの長期修繕計画に向き合う際に注意すべきポイントを2点ご紹介します。将来の自分自身に降りかかっても不思議ではないことなので、必ずチェックしておきましょう。
すべてのマンションに長期修繕計画があるわけではない
長期修繕計画は、すべてのマンションにあるわけではなく、物件によっては、計画そのものが立てられていないこともあります。特に小規模なマンションの場合、修繕すべき箇所が少なく、入居者の人数も限られるため、長期修繕計画という概念そのものをもたない場合があるのです。
このようなケースでは、状況に応じ、必要な修理が生じた際に都度修繕工事を行うという対処が基本になります。積立金を毎月支払うことはなくなりますが、そのかわりに突然修繕費の請求が行われる可能性があるため、自主的な貯金を行うなどの対応が必要です。
長期修繕計画どおりにいかない可能性がある
長期修繕計画を立てたとしても、そのとおりに工事が進むとは限らず、修繕積立金が不足してしまうリスクがあります。そのような場合には、一時金の追加徴収が行われることや、管理組合で融資を受けることがある点も知っておきましょう。
たとえば、予想以上に傷みが激しいケースや、修繕費そのものの高騰、災害による影響などにより、想定以上の修繕費がかかることがあります。一般的には、このような事態を想定した上で余裕をもたせた修繕積立金の設定を行いますが、すべてが計画どおりに進むとも限らないのです。
まとめ
長期修繕計画は、マンションの老朽化に備え、将来的に修繕工事を行う際の計画を立てるために用意するものです。
マンションの購入者は、この費用として修繕積立金を毎月支払うことになりますが、この計画がしっかりと立てられた物件は信頼できるともいえます。物件を購入する際には、修繕計画や積立金の備えが行われているかも確認するようにしましょう。
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June 17, 2020 at 10:00PM
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