災害リスクのある場所は「土砂災害警戒区域」「浸水想定区域」などとして、公的なハザードマップに載っている。しかし、そうした災害危険エリアに自治体が“居住誘導”している例がある。不動産コンサルタントの長嶋修氏は、「私たちは土地のリスクを調べ、それに応じた対策を行う必要がある。企業や行政に頼っていては危ない」という――。 【この記事の画像を見る】 ※本稿は、長嶋修、さくら事務所『災害に強い住宅選び』(日経プレミアシリーズ)の一部を再編集したものです。 ■不十分なハザード情報の開示 不思議なことに、浸水可能性のある地域は、そうでないところと比べて、地価(不動産価格)に大きな違いが出ていません。その理由は、「多くの人がハザードマップなどの災害関連情報に無頓着だから」です。 2019年秋に発生した台風15・19号や、18年に起きた北海道胆振東部地震などの被災地の多くの住民が、「ハザードマップを見たことがない」と回答していました。筆者が19年11月にツイッター上で行ったアンケート(2万3700人参加)では、不動産取引の際にハザードマップの説明を「受けた」と回答した人は10.8パーセント、「受けていない」は43.0パーセント、「よくわからない。忘れた」は46.1パーセントでした。 宅地建物取引業法において、現状、不動産の売買・賃貸時に浸水想定区域などについて説明する義務はありません。情報開示の姿勢は取引現場によってまちまちです。浸水リスクが不動産価格に反映したり、金融機関の担保評価に影響を与えていることはありません。 相次ぐ災害被害を受け、全国知事会は19年7月、不動産取引の際にハザードマップを提示するなど、浸水リスクの説明を義務付けるよう国に提言する決議を行いました。政府は不動産業界団体にハザードマップの説明をせよと通知を出すだけの、「お願い」レベルにとどまっていたからです。
■日本の不動産市場の防災意識は発展途上 筆者が国交省に確認したところ、義務化をしない理由は「すべての自治体がハザードマップを公開しているわけではないから」でした。これは低いレベルに全体を合わせる典型的な悪平等主義です。 また業界には「ハザードマップの説明を義務化したら、資産価値の下がる地域が出てしまう」と懸念する声もあります。要は「臭いものにはフタをしろ」というところでしょうか。 こうした中、国土交通省は2020年1月、ようやく重い腰を上げ、不動産売買・賃貸時にハザードマップを提示し、リスクを具体的に説明することを義務付ける方針を公表しました(導入時期は未定)。 浸水リスクと同じく、「活断層の所在」や「地盤」「土地高低差」「液状化の可能性」「建物の耐震性能」なども物件価格に反映されていません。「自治体の防災意識」や「コミュニティの成熟度」も同様です。 不動産広告にもこうした項目は入っていませんし、売買契約書や重要事項説明書にも記載はありません。私たちは日本の不動産市場はこの程度の成熟度で、発展途上の段階であることを、知っておく必要があります。 ハザードマップに限らず、不動産取引履歴をはじめ各種不動産情報は、国、都道府県、市区町村、法務局、上下水道局などに分散しており、個別物件の情報を幅広くきめ細かく調べるのが困難という事情もあります。 ■自治体が危険地域に居住誘導 わが国はこれから本格的な人口減少・少子化・高齢化社会に突入します。国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、現在約1億2600万人の人口は5年後の2025年に1億2254万人、10年後の2030年には1億1912万人、2040年に1億1091万人と急激に減少、2053年には1億人を割り込みます。人口70万人程度の大都市が、毎年1つずつ消滅していくペースです。 人口が減ると自治体の主要財源である住民税が減り、人口密度が下がると、上下水道のインフラ修繕やゴミ収集、北国では除雪などの行政サービスの効率が極端に落ち、税金のムダ使いが増えます。その分、税金を上げれば解決はできますが、事実上不可能でしょう。 また、空き家が一定以上増加すると地域は荒廃し、犯罪の温床となるなど、街の価値を著しく毀損(きそん)します。ひいては不動産の資産性を失わせることにつながり、それは自治体の主要財源である固定資産税収入の低下を招きます。 これまでの自治体経営は、人口増加を基調として、右肩上がりの経済成長の中で策定した総合計画に基づいていました。しかし、これからは人口と税収減を前提に、多様で高度化する住民ニーズに応えられる自治体経営を行っていかなければなりません。
"それに応じて" - Google ニュース
June 18, 2020 at 09:15AM
https://ift.tt/3fDj6HA
自治体が移住を勧めるエリアが、災害危険区域のこともある（プレジデントオンライン） - Yahoo!ニュース
"それに応じて" - Google ニュース
https://ift.tt/37sUoVL
Shoes Man Tutorial
Pos News Update
Meme Update
Korean Entertainment News
Japan News Update
0 Comments:
Post a Comment