■質問者：kur2 さん
東京23区のワンルームマンションの購入を検討しています。
シミュレーションを繰り返した結果、損する可能性は低いのでは？ と考えています。現在は与信を有効活用して 「インフレヘッジ ・がん団信含む生命保険機能を得てもいいのでは」と判断しています。
一方で、シミュレーションでは、将来の物件価格が金融機関による評価（収益還元法）になっていて、大きく値下がりはないという想定になっています。
一つ引っかかるのがここで、本当に「家賃が維持できれば物件価格はそれほど落ちない」という考えでいいのかということです。物件の主なスペックは以下の通りです。家賃が相場より安いので（これは地場の不動産業者で確認済み）、そこが購入を検討する理由になっています。
＜物件情報＞
・文京区／地下鉄徒歩5分
・築9年／21平米
・2100万／賃料8万（共益費込み）
■回答者：kazu21599 さん
＞「シミュレーションを繰り返した結果損する可能性は低いのではと考えていて…」「シミュレーションでは将来の物件価格が金融機関による評価（収益還元法）になっていて、大きく値下がりはないという想定」
1）まず、築10年の同スペック物件と、築20年の同スペックと築30年の同スペックの家賃を調べて下さいませ。家賃に差がありませんか？
2）通常築古になってくればそれに応じて家賃は下がるのが普通の考えだと思いますが、収益還元法で大きな値下がりはないとの根拠はなんでしょうか？
3）そのシミュレーションはご自身で作成されたものですか？
ご自身でされたのであれば、確信できますね。であれば、失敗も成功も自己責任なので、ご自身の判断を信じて購入されると良いと思います。
では、私ならどうするの？ と聞かれたら、区分ワンルームマンションは買いません。理由は、将来の価格なんて誰にもわからないからです。
家賃8万だと、仮に管理費＋修繕積立金1.5万とすれば、6.5万✕12=78万です。本体2100万なら購入諸経費8%として168万円発生し、合計2268万になります。よって利回りは3.44%（78万/2268万）になり、どう考えても儲かるとは思えません。
3.44%から固定資産税、修理費、入退去時の現状回復費、募集費用を払うと、CF残るのかな？ 想定通り10年後も20年後も同程度の金額で売れると思いますか？もしそうであれば、築20年の同スペック物件が出でいば相談者様は買いますか？ 私なら少なくとも2割くらい安くないと購入しません。
上記のような判断をするので、現状築9年、表面利回り4.5%物件(8万✕12/2100万)は、私の基準では投資不適格との格付けになり購入はしません。
だって、2100万返済するのに100/(8－1.5)/12=約27年もかかるもん？ これに初期諸経費や修繕費、入退去時募集関連費を含めると元取るのに35～40年くらいかかりそう？ なあんて思ったりします。
ただし、これはあくまでの私の判断になります。私は首都圏のことはわからないので、この物件首都圏であれば、30年後も2000万で売却できるかもしれませんし、あるいは10年後にインフレで4000万で売れるかもしれません。
でもリーマンショック後のように1/2以下の価格でないと売却できないかもしれません。未来にいくらで売却できるかなんて誰にもわかりません。
からの記事と詳細 ( 都内ワンルーム、家賃が維持できるなら価値は落ちない？ 《楽待新聞》 - ニュース・コラム - Y!ファイナンス - Yahoo!ファイナンス )
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